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受疫情影響，今年房企整體銷售節奏明顯推后，下半年供貨普遍加快。百強房企銷售業績在4月同比轉正后，至8月迅速“回血”。TOP100房企單月實現銷售操盤金額9761.7億元，同比進一步提升至30.7%。1-8月累計業績增速自7月首次回正后繼續增長至6.2%。截至8月末，有近7成房企累計業績超過去年同期，實現同比增長。
眼下正值企業中報發布節點，結合上半年市場表現，下半年房企整體投資態度仍偏向謹慎，尤其設置“三道紅線”之后，為房企融資端管控敲響警鐘，企業融資將再被收緊，高負債房企面臨降杠桿挑戰。
下半年各城市整體供地節奏預期將會加快，房企應積極關注可能存在的拿地機會，積極補倉，并抓住銷售窗口期，通過增加銷售回款、控制經營成本等方式降低負債水平。
8月百強房企銷售額同比增30.7%
經歷了7月的淡季不淡，8月，房企銷售業績迎來新一輪增長。
TOP100房企實現全口徑銷售金額11174.7億元，同比增長29.2%，單月業績環比增長2.8%；銷售操盤金額達到9761.7億元，接近萬億元，單月同比增長30.7%，這是房企單月業績自4月轉正后進一步回升，8月增幅較7月擴大5個百分點。
從累計操盤銷售來看，自3月以來市場熱度回升，規模房企緊抓銷售窗口期，積極營銷去化，自6月進入高點之后，8月繼續維持高位。1-8月百強房企整體業績達到64120.9億元，同比增長6.2%，累計業績增速自7月首次回正后繼續提升。
表：2020年8月百強房企業績表現及同比變動（億元）
圖：2020年1-8月百強房企單月銷售操盤金額及同比變動（億元）
數據來源：CRIC
近8成百強房企單月業績同比提升
8月，TOP100房企中有近8成企業實現單月業績同比提升。截至8月末，已有近7成房企累計業績超過去年同期，實現同比增長。
聚焦至TOP10房企，8月僅綠地控股單月業績同比下降之外，其余9家房企均實現正向增長，其中招商蛇口單月同比增長48.2%，增幅引領十強。1-8月累計增速有八家房企均實現正增長，累計增幅最大的為中國恒大。
具體來看，碧桂園實現單月全口徑業績規模810億元，同比增長32.8%。萬科單月實現全口徑業績規模590億元，同比增長33.7%。此外，本月保利、金地、世茂、綠城、金茂、招商等房企銷售表現較為突出，單月業績規模同比提升顯著。
值得注意的是，1-8月千億房企已增至18家。
表：2020年1-8月全口徑銷售TOP10房企業績表現（億元）
數據來源：CRIC、企業公告
TOP30房企操盤門檻增長3.3%
2020年，規模房企競爭持續，同時疫情對項目銷售、回款、開復工的影響也考驗了房企整體的經營實力。
百強各梯隊房企整體上仍然呈現出明顯的分化格局。8月，TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻增長12.5%至1345億元。TOP30和TOP50房企門檻較去年同期也分別提升了3.3%和1.5%，規模房企競爭優勢凸顯。
截至8月末，TOP20房企門檻較去年同期微降5.7%至791.4億元；TOP100房企銷售操盤金額入榜門檻同比下降2.4%至122.1億元，行業分化持續。
圖：2020年1-8月百強房企銷售操盤金額入榜門檻及同比變動（億元）
數據來源：CRIC
重點城市成交面積同比增22%
8月，30個重點監測城市整體成交面積有所回升，同、環比分別增長22%和5%。
一線城市房地產市場繼續回升，成交環比增長16%，同比漲幅升至39%。北京、上海和廣州市場延續高活躍度，同比漲幅皆超30%，廣州更是創近年來單月新高。而在供應明顯放量的作用下，深圳單月成交創年內新高，同比大增56%。
26個二三線城市房地產市場分化明顯，整體環比增長4%。七成以上二三線城市市場熱度慣性延續，成交同比均實現正增長。典型如濟南，成交面積創近年來單月新高，同比增長兩倍有余。東莞、杭州、南京和寧波等市場成交持續高位運行，同比漲幅皆超50%。大連、福州和海口等市場則整體低迷，成交同、環比雙降，同比跌幅都在20%以上。
從區域市場來看，疫后長三角地區市場復蘇動能甚為強勁，杭州、寧波、南京、常州等同比漲幅更是超50%。無錫房企供貨節奏放緩，致使成交小幅回落，但并未明顯失速，同、環比跌幅都在10%左右。粵港澳大灣區市場熱度慣性延續，中西部地區市場明顯分化，成都、西安成交穩步提升，同比漲幅升至50%左右，重慶、鄭州成交明顯走弱，同比跌幅都在20%附近。
目前，2020年中期業績報告發布已接近尾聲，結合多數房企并不樂觀的目標完成率，不少企業紛紛調整了下半年戰略安排，從房企供貨安排來看，下半年供貨節奏普遍加快，供貨量走高，規模房企均堅持穩健、審慎的投資原則，并采取“以銷定投”策略。
從投資的角度來看，預計下半年供地節奏將進一步加快，房企應積極關注可能會存在的一些機會窗口。拿地方式上，招拍掛收緊，房企重點關注城市更新、收并購等多元方式拿地方式。
融資方面來看，結合8月末住建部、央行舉行重點房地產業務座談會，設置“三道紅線”，為房企融資端管控敲起警鐘，高負債房企面臨降杠桿挑戰。上半年融資環境較為寬松，下半年將有所收緊，融資可能會迎來局部管控。特別是土地市場火爆的城市管控力度會加大，如信托融資等類似表外融資也可能會收緊。
各大房企在下半年的投融資規劃中，應更加注重現金流和負債率的控制。尤其是那些暫被劃定為紅檔、橙檔的房企，更要積極把握目前的銷售窗口期，加緊供貨、積極營銷、搶收業績，通過增加銷售回款、降低現金支出等方式改善資產負債表，以便提升檔位降低融資約束。
附：TOP50房企八月銷售排行榜
本文來源：丁祖昱評樓市
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